Kostprijs en hindernissen van verdichting in Vlaanderen

Het departement Omgeving en de Bouwagenda hebben een onderzoek laten uitvoeren om de kostprijs en hindernissen van verdichtingsprojecten in Vlaanderen onder de loep te nemen. De Bouwagenda is het structureel overleg tussen het departement Omgeving en vertegenwoordigers van de bouw- en vastgoedsector (Embuild Vlaanderen, Bouwunie en BVS). Zestien projectontwikkelaars hebben aan het onderzoek meegewerkt en er is inzage gegeven in de cijfers van tien meest recent gerealiseerde ontwikkelingen met diverse woonprogramma’s in Vlaanderen.

IDEA Consult heeft in deze studie de nacalculatie van de verschillende verdichtingscases gerealiseerd binnen bestaand ruimtebeslag en uitbreidingscases, gerealiseerd door bijkomend ruimtebeslag uitgevoerd. Naast een kwantitatieve analyse werden ook interviews afgenomen met de betrokken projectontwikkelaars in enkele steden en gemeenten. Onderzoekspartner Atelier Romain polste tijdens deze gesprekken naar indicatoren en (plannings)aspecten die al dan niet een belangrijke impact hebben op de kostprijs van verdichtingsprojecten.

Aanbevelingen

De studie stelt verschillende maatregelen voor zowel private actoren als overheden, om de hindernissen en meerkosten van verdichtingsprojecten beter te controleren en zo een kostengerichter woonbeleid te voeren in Vlaanderen. Uit het onderzoek blijkt dat de financiële risico’s voor projectontwikkelaars toenemen bij verdichtingsprojecten. Dit betekent dat projectontwikkelaars de mogelijkheden van het projectgebied grondig moeten onderzoeken in relatie tot de omgeving, zoals de bodemtoestand, de wijknoden, het juridische kader, het al dan niet gelden van stedenbouwkundige lasten, mobiliteitsaspecten.

Bovendien blijkt actief stakeholdermanagement, bijvoorbeeld via participatiemomenten, cruciaal voor het creëren van draagvlak voor het ontwikkelingsproject, zowel met publieke actoren als met de buurt.

Voor overheden is het belangrijk duidelijke beleidskaders op te stellen. Bijvoorbeeld, de Vlaamse overheid zou een Vlaams juridisch kader moeten opstellen voor stedenbouwkundige lasten waarmee lokale besturen aan de slag kunnen. Het is ook zinvol om juridische-planologische informatie centraal te ontsluiten en in te zetten op een ruimer toepassingsgebied voor brownfieldconvenanten. Met een heldere verdichtingsvisie en een geïntegreerd vergunningenbeleid kunnen lokale besturen extra duidelijkheid scheppen.

Een duidelijke verdichtingsvisie

De hindernissen en meerkosten die projectonwikkelaars ervaren bedreigen de noodzakelijke verdichting van kernen. Greenfields ontwikkelen is immers (nog steeds) eenvoudiger en financieel aantrekkelijker. Impliciet toont de studie aan dat zonder verder overheidsingrijpen de druk om de open ruimte te blijven verkavelen zal blijven bestaan. IDEA Consult ondersteunt besturen en private partners graag met de ontwikkeling van een performant woonbeleid en de opmaak van verdichtingsvisie in kader van de bouwshift en om de betaalbaarheid van het woonaanbod op middellange termijn te garanderen.

Link naar het gepubliceerde artikel: https://omgeving.vlaanderen.be/nl/verdichting-in-vlaanderen-kostprijs-en-hindernissen