Een nieuwe woningmarkt onder zware druk in één op de drie Waalse gemeenten

De bouwkosten zijn tussen november 2021 en september 2022 met meer dan 35% gestegen (Mercuriale index, Statbel 2022). Deze stijging zet meer dan een op de drie Waalse gemeenten onder druk wat de vastgoedproductie betreft. Deze situatie doet de vraag rijzen naar de rol van de overheid bij de huisvesting.

Vier markten, één bijzonder onder druk

Voor verschillende studies heeft IDEA Consult de Waalse en Brusselse gemeenten ingedeeld in vier categorieën, afhankelijk van de groei van de vastgoedwaarden enerzijds en deze waarden in absolute termen anderzijds. Deze typologie onderscheidt vier verschillende soorten markten.

• Een "vergrijzende markt": hoge prijzen stagneren maar waarden blijven hoog
• Een "veilige markt": de prijzen zijn hoog, maar stijgen nog steeds
• Een "investeringsmarkt": de prijzen zijn laag, maar stijgen aanzienlijk
• Een "gespannen markt": de prijzen zijn laag en dalen.

Uit deze kaart blijkt dat 95 van de 262 gemeenten in het Waals Gewest tot een markt onder druk behoren, tegenover slechts 7 in het Vlaams Gewest en geen enkele in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Over het algemeen zijn deze gemeenten geconcentreerd op de voormalige industriële gordel, met uitzondering van het beruchte gedeelte tussen Sambreville en Namen. Het bestrijkt heel Henegouwen, zodra de peri-urbanisatiezone van Charleroi en het gebied dat met de Famenne kan worden gelijkgesteld, zijn gepasseerd. De dynamiek van het Groothertogdom Luxemburg doorbreekt deze neerwaartse trend in het zuidwesten van de regio.

Promotionele balansen op halve kracht

Uit een kleine oefening van theoretische bevorderingsbalansen, rekening houdend met de gemiddelde waarden van het Waalse Gewest, blijkt dat een aantal acties nu financieel onhaalbaar worden.

Als een ontwikkelaar in 2020 een marge van 15% kan behalen door voor 1200 euro/m2 te bouwen en de grondprijzen nog steeds gemiddeld 100 euro te vergoeden, wordt dezelfde vergelijking met bouwkosten van 1500 euro aanzienlijk moeilijker. De waarde van de grond wordt dan negatief, tot 300 euro.

Mitigatie door indexering

De indexering van de lonen en inkomens zou een inhaalbeweging in 2023 mogelijk moeten maken, maar de vertaling van deze ontwikkeling in de geneigdheid om een vierkante meter nieuwbouwwoning te vergoeden zou tot 2024 kunnen worden uitgesteld. Dit geldt des te meer omdat de index rond de 10% zou moeten liggen, ruim onder de stijging van de bouwkosten met 35%. Bijgevolg zullen de jaren 2023 en 2024 waarschijnlijk vastgoedprojecten tot stilstand komen omdat de balansen van de projectontwikkelaars zo onder druk komen te staan.

Naar een nieuw publiek standpunt?

Deze spanning op de vastgoedontwikkeling doet op haar beurt vragen rijzen over de publiek-private partnerschappen die door de overheid kunnen worden aangegaan. Door creativiteit te tonen en een meer proactieve planningsrol aan te nemen, kunnen zij een reeks kosten en onzekerheden verminderen om de winstgevendheid op ongeveer 5% te brengen. Maar deze tarieven zijn nog steeds laag om de dynamiek van de vastgoedsector te stimuleren. Zij zijn echter voldoende voor een belanghebbende die niet alleen op financieel rendement uit is. Indien de overheid - woningbouwverenigingen, gemeenten, openbare nutsbedrijven, enz. - het aanbod van nieuwe woningen in bepaalde gebieden in stand wil houden, zal zij een groter deel van de projecten en de daaraan verbonden risico's moeten dragen.