Observatoire de la propriété résidentielle 2015-2017

Observatoire de la propriété résidentielle 2015-2017

Depuis plus de 10 ans, IDEA Consult se penche sur les problématiques du marché résidentiel, et ce, à deux niveaux. Notamment, nous sommes régulièrement mandatés par des pouvoirs publics locaux, métropolitains ou régionaux afin de mettre à plat la dynamique du secteur résidentiel local. Parmi nos clients nous pouvons citer le Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, Lille-Métropole, la région de Poitou-Charentes et certaines villes Belges.

En 2018-2019 IDEA Consult a réalisé pour la quatrième fois l’actualisation de l’Observatoire des ventes, faisant partie cette-fois d’une étude plus large analysant la propriété résidentielle sous ses plusieurs facettes. L’étude se compose de trois volets, les deux derniers volets ayant été exécutés en collaboration avec Antea Group :

  1. Observatoire des ventes de biens résidentiels 2015-2017
  2. Analyse géographique des logements occupés par leur propriétaire
  3. Mesures d’aide à l'accès à la propriété

Les principaux enseignements à tirer de l’actualisation de l’Observatoire des ventes pour les années 2015-2017, peuvent se résumer ainsi :

  1. En termes démographique, l’on observe un ‘débordement’ prudent de la croissance vers la deuxième couronne et la périphérie, dynamique de croissance qui est principalement endogène et internationale. Un tournant semble être marqué dans le rajeunissent de Bruxelles avec une augmentation de l’âge moyen.
  2. En termes de l’offre en logements, la région témoigne d’une croissance soutenue en nombre de logements, seuls quelques communes souffrant d’une pénurie de logements supplémentaires. L’appartementisation s’étend davantage et ce au-delà de la frontière régionale. La deuxième couronne est de plus en plus sollicitée dans un marché du neuf, qui tend néanmoins à ralentir.
  3. En matière de transactions immobilières, globalement la tendance est toujours à la baisse en région bruxelloise mais une reprise semble être amorcée depuis 2017. La vente de maisons unifamiliales constitue à présent presque un marché de niche, les ventes concernant pour plus de 3/4 des appartements. De manière surprenante, on constate que les communes enregistrant proportionnellement le plus de transactions sont aussi celles avec la plus grande proportion de propriétaires-occupants, les propriétés de rapport sont manifestement moins souvent revendues que l’habitation propre !
  4. En ce qui concerne les prix, une hausse est à nouveau observée, en particulier pour les maisons unifamiliales. Seuls quelques réussissent à y échapper. La plus forte pression se fait ressentir dans les segments les moins chers. Géographiquement, une extension du quadrant cher du Sud-Est vers le Nord-Est est observée, l’ouest de la Région restant toujours le plus abordable.
  5. Par rapport à l’accessibilité financière, la hausse des prix contraste avec une nouvelle diminution du niveau du revenu dans certaines parties de la Région. En particulier les maisons bruxelloises restent excessivement chères dans la majeure partie de la Région, en comparaison à la situation en périphérie et dans dans d’autres grandes villes belges.
  6. En relation aux pôles de développement, certains d’entre eux commencent à connaître une dynamique positive en termes de revenus, qui pour les appartements du moins est reflétée dans l’évolution des prix.

La deuxième partie de l’étude a été tout aussi riche en enseignements. Notamment, il confirme la part de 40% de propriétaires occupants en région bruxelloise. Cette part a tendance à diminuer, à l’exception des quartiers plus abordables de l’ouest et du nord de la Région. Les paramètres favorisant une part de propriétaires occupants plus importante, sont un âge moyen plus élevé, une densité de population moyenne inférieure; un niveau de revenu plus élevé et un pourcentage d’étrangers plus faible (le niveau de revenu primant sur ce paramètre). Il en résulte que géographiquement, le taux de propriétaire-occupants est significativement plus important dans les quartiers de la seconde couronne. Au centre de la Région et dans les quartiers directement voisins de la première couronne, le marché résidentiel est nettement plus tourné vers la location.

Finalement, la troisième partie de l’étude visait à pouvoir évaluer l’impact des mesures d’aide à l’accès à la propriété : les crédits du Fonds du Logement, les logements Citydev et les logements CLTB. Ceux-ci produisent leur effet principalement dans la partie ouest de la RBC, là où l’immobilier est plus abordable.

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Lucien Kahane
Expert Développement Territorial & Immobilier
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Miguel Van Haare
Analyst Immobilier & Développement Territorial

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