Le marché belge des bureaux et la COVID-19. Une reconversion en logement comme solution ?

Le marché belge des bureaux et la COVID-19. Une reconversion en logement comme solution ?

L’instauration dans de nombreux pays d’une forme dure ou plus modérée de « confinement » pour lutter contre la propagation de la pandémie de la COVID-19 aura sans aucun doute des répercussions considérables sur la manière dont le secteur des services sera organisé à l’avenir. Le télétravail serait la nouvelle norme, en tout cas bien plus qu’auparavant. Dans cet article, nous esquissons l'évolution du concept de bureau, nous dressons un aperçu des constatations et des attentes pour le travail de bureau en Belgique à la suite de la crise sanitaire actuelle, et nous analysons les effets possibles sur le marché des bureaux dans les grandes villes. Nous concluons par quelques solutions possibles pour compenser ces effets attendus.

1. L’immeuble de bureaux comme lieu de travail

Le bureau moderne en tant que lieu de travail existe depuis peu de temps : il a pris forme pendant la révolution industrielle et visait à organiser le travail administratif de manière efficace et contrôlable sur un seul site. Depuis lors, le travail de bureau s’est fortement spécialisé et transformé, surtout sous l’influence d’améliorations technologiques et de formes de collaboration changeantes. Au fil des années, le bureau a donc connu différents concepts d'aménagement, allant d'un concept très hiérarchique à un modèle flexible, et d'un environnement de travail plutôt fermé à très ouvert, avec une attention croissante pour un environnement de travail agréable et ergonomique.

officeusa offices

Exemples d’un bureau ouvert hiérarchique d’avant-guerre et d’un « bürolandschaft » des années 1960 (© National Archives Catalog ID 12168572 & © Quickborner team archief)

La période de l'après-guerre a été marquée par la montée en puissance du secteur des services, qui a fait du bureau le lieu de travail le plus courant dans les grandes villes des pays développés. Pour répondre à cette évolution, de nombreux immeubles de bureaux ont été construits, d’abord à la demande des entreprises elles-mêmes, puis en tant qu’actifs immobiliers. Ceux-ci sont souvent regroupés dans l’idée de la séparation des fonctions dans et autour de nos villes, et forment alors de véritables quartiers de bureaux. Les employés s’y rendent chaque jour en grand nombre, auparavant surtout en voiture, aujourd’hui de plus en plus en transports en commun. L’idée du « clustering » fait l’objet de vives critiques depuis plusieurs années. En effet, des quartiers plus mixtes amélioreraient la viabilité et la mobilité, mais augmenteraient également l'animation et le sentiment de sécurité. Le souhait d’une meilleure intégration des bureaux dans leur environnement se traduit par exemple dans le cadre du redéveloppement prévu du bâtiment WTC à Bruxelles, qui sert de projet pilote pour la poursuite de l’évolution du quartier Nord, qui est aujourd’hui principalement un environnement de bureaux. La transformation de l’ensemble des immeubles et des quartiers de bureaux en programmes mixtes doit être considérée comme un revirement pour le marché des bureaux.

51N4E 1 51N4E 2

Projet ZIN sur le site du WTC à Bruxelles (arch. 51N4E en collaboration avec Jaspers-Eyers & l’AUC) (© 51N4E - https://www.51n4e.com/projects/espace-nord)

La numérisation croissante du travail de bureau, associée à l’arrivée d’Internet, a permis une deuxième révolution structurelle. L’infrastructure de réseau numérique, les technologies environnementales et les équipements de communication mobiles correspondants rendent le travail à distance possible et permettent aux organisations de faire du bureau un lieu de travail partagé. Que cela permette, en raison de l'occupation partielle du personnel, de faire des économies sur des espaces de bureaux coûteux en raison de l'occupation partielle du personnel, tombait à pic après la crise financière de 2007-2009. Le concept du bureau en tant qu’espace partagé a notamment initié le retour du bureau paysager comme concept d’aménagement, même s’il est progressivement abandonné pour des configurations plus mixtes comprenant notamment des espaces de silence. Les grandes entreprises technologiques d’aujourd’hui, Google en tête, ont joué un rôle de pionnier dans la promotion de ce « new way of working » flexible et des aménagements de bureaux plus axés sur l’expérience.

crosssection

Conception générale Googleplex - Mountain View (© Clive Wilkinson Architects)

Les évolutions esquissées ci-dessus montrent clairement que le concept du bureau et de l'immeuble de bureaux a constamment changé au fil du temps et que la numérisation poussée du secteur des services a entraîné une modification structurelle de notre manière de travailler. Toutefois, le télétravail et le bureau partagé annoncent également le démantèlement (partiel) du bureau en tant que lieu de travail centralisé et séparé de son environnement. L’idée n’est pas totalement nouvelle : à la fin des années 1960, l’architecte et lauréat du prix Prtizker Hans Hollein a imaginé le concept d’un « mobile office » qui pouvait être installé partout. Son idée visionnaire a entre-temps été concrétisée. Il n’est pas question ici d’une structure gonflable, mais le travail à distance (depuis la maison, le café-bar ou dans un « coworking space ») a fortement influencé le marché des bureaux ces dernières années. Nous savons que la frontière entre vie privée et vie professionnelle est depuis de plus en plus floue.

fosbury sons

Le premier « coworking space » de Fosbury & Sons à Anvers (2016) (© Frederik Vercruysse)

 

2. La distance physique et virtuelle jusqu'au bureau

Jusqu’il y a peu, le travail à distance n’était pas encore vraiment ancré en Belgique : près d’un salarié sur cinq travaillait régulièrement à domicile en 2019. C’est 11,5 % de plus que 20 ans auparavant. Le pourcentage de travailleurs à domicile dépend du lieu de travail : à Bruxelles, la proportion était de près de 30 % contre 18,1 % en Flandre et 13,6 % en Wallonie. Avant la crise du coronavirus, les femmes et les personnes hautement qualifiées effectuaient beaucoup plus de travail à domicile . La proportion de télétravailleurs est directement proportionnelle à la nature de la fonction et dépend fortement du secteur. Sans surprise, les taux les plus élevés ont été enregistrés dans l’enseignement et les TIC.

Par rapport au reste de l'UE28, la Belgique était à égalité avec la France en matière de télétravail, mais se situait loin derrière le Royaume-Uni, le Luxembourg, les Pays-Bas et les pays scandinaves. La comparaison au niveau européen montre clairement que l’intégration du travail à distance est liée entre autres à la culture locale du travail. Dans les pays ayant une culture d’entreprise plutôt horizontale, le télétravail est plus répandu. En Belgique, près d’un travailleur sur trois peut travailler à domicile, ce qui donne à notre pays un score relativement bon au niveau européen. Outre une plus grande autonomie, des gains d’efficacité et un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie privée, la limitation des déplacements domicile-travail est toujours mentionnée comme un avantage du télétravail. Ce dernier point, tout comme le gain de temps qui en découle, doivent donc être considérés comme la principale motivation des télétravailleurs belges.

Eurostat

Pourcentage de travailleurs qui travaillent parfois ou habituellement à domicile - comparaison européenne (2018) (source : Eurostat, Labour Force Survey)

Les fameux problèmes d’accessibilité de Bruxelles et d’Anvers sont en outre l’un des facteurs sous-jacents du succès des marchés régionaux des bureaux dans notre pays (pensez à Gand, à Louvain ou à Malines). Les entreprises répondent à la demande d’un temps de navette moins long pour leurs propres travailleurs. Plus récemment, nous avons assisté à l’émergence prudente d’implantations de bureaux à des endroits à priori moins évidents. Comme c’est le cas pour certains services publics, certaines entreprises installent des pôles de bureaux régionaux dans de nouveaux sites situés dans de petites villes intermédiaires. Des « coworking spaces » y sont également implantés, et font alors office pour les travailleurs d’alternative à un trajet vers le siège central. Les sites sont choisis de manière à ce que les utilisateurs puissent y accéder avant de se retrouver dans d’interminables embouteillages.

 

3. La grande expérience du télétravail

Le confinement qui a été instauré dans de nombreux pays afin de lutter contre la propagation du coronavirus a entraîné une véritable accélération du télétravail. Dans notre pays, le télétravail était obligatoire lorsque cela était possible, si bien que de nombreuses organisations ont été obligées de s’essayer au travail (plus) décentralisé. Une enquête parle d’un nombre de télétravailleurs Belges cinq fois plus élevé. Malgré les soucis pratiques, notamment en raison de la combinaison avec la garde d’enfants ou en raison de l’environnement de travail souvent moins ergonomique, le consensus est que le télétravail et les réunions virtuelles offrent un certain nombre d’avantages. La productivité plus élevée et le gain de temps en sont pour beaucoup les plus révélateurs. De nombreux employeurs et travailleurs belges préfèrent encore provisoirement le télétravail et vont sans aucun doute maintenir le télétravail à temps partiel. Pour de nombreux employeurs, il ne manque plus qu’une culture et une politique pour mener tout cela à bien.

Malgré la révolution engendrée par la Covid-19 concernant le travail de bureau, tout cela ne doit pas encore marquer la fin du bureau comme lieu de travail tel qu'il est suggéré ici et là. Depuis plusieurs années, les pionniers du télétravail comme IBM et Yahoo ont plutôt ramené leurs travailleurs vers des bureaux fixes. Les principales raisons invoquées sont une plus grande implication, une prise de décision plus rapide, une meilleure coordination et une plus grande créativité. Ces arguments sont également avancés en Belgique par des consultants RH et des entreprises pour plaider en faveur d'une forme mixte comprenant 1 à 2 jours de télétravail. Selon l'organisation RH Acerta, Bruxelles offrirait un grand potentiel de télétravail en raison des distances de navette plus importantes pour les travailleurs et de la concentration des entreprises dans le secteur des services.

Parallèlement à la discussion sur le télétravail, les concepts de bureau paysager et de bureau partagé sont remis en question. Une enquête française révèle que près de la moitié des personnes interrogées trouvent leur ancien environnement de travail inadapté à leurs besoins en cas de retour au bureau. Les inconvénients des bureaux ouverts (principalement les pertes de concentration dues aux nuisances sonores) étaient connus depuis longtemps. Cette étude a en outre démontré que les maladies y sont plus facilement transmises, ce qui n'aide évidemment pas : dans les bureaux partagés, les travailleurs ont 18 % de risques en plus de contracter une maladie que les travailleurs ayant leur propre bureau et 16 % des contaminations par la grippe ont lieu dans des bureaux !

Beaucoup souhaitent un retour vers des bureaux individuels fermés, ce qui n’est pas réalisable dans la plupart des cas. En revanche, des zones de travail individuelles, mieux séparées, sous diverses formes et axées sur différents types de tâches constituent la voie à suivre. Dans le cadre d’un plus grand ancrage du télétravail, où moins de travailleurs sont présents simultanément sur le lieu de travail, la combinaison avec des espaces communs bien ventilés doit être considéré. C’est en effet là que se déroulent les réunions et les rencontres entre collègues. Le bureau acquiert ici une fonction plutôt sociale. Les « coworking spaces », qui sont généralement conçus selon les mêmes principes, ne doivent donc pas encore être condamnés. Au contraire, c’est l’environnement de travail idéal pour la part croissante de freelances et de petites start-ups.

 

4. Quid du stock actuel de bureaux ?

Sur la base des constatations susmentionnées, on peut s’attendre à ce que le travail à distance, et plus précisément le télétravail, impactera le marché des bureaux, plus encore qu’aujourd'hui. Les organisations économiseront encore davantage sur l’espace coûteux et pourront aménager celui-ci autrement. La répartition des activités de bureau sur un certain nombre de petits pôles décentralisés pourrait également devenir une stratégie à terme. La question est alors de déterminer l’avenir des immeubles de bureaux qui ne se prêtent pas à la nouvelle façon de travailler, et qui seront possiblement inoccupés pendant une longue période. La reconversion de ces immeubles de bureaux en logements offre une issue possible. Dans la plupart des villes belges, il existe depuis quelques années une demande importante de logements abordables en raison de la croissance démographique, de la diminution de la taille des ménages et d’évolution des préférences en matière de logement. En misant sur la reconversion d’immeubles de bureaux, l’un des besoins sociaux (le manque de logements abordables) peut répondre à l’autre (l’inoccupation problématique).

Au cours des dernières décennies, la reconversion des bâtiments existants a également connu une forte progression chez nous. Le respect des bâtiments existants a considérablement augmenté à partir du constat que ces bâtiments contribuent à l’identité d’une ville ou d’une région. La reconversion des bâtiments existants, en tant qu’alternative à la démolition et à la construction neuve, s’inscrit également dans le cadre de la recherche d’une pratique de construction plus durable, car la reconversion limite les flux de déchets et promue un usage parcimonieux du sol. La pratique nous apprend que la reconversion des immeubles de bureaux en habitations rencontre tout de même différents obstacles. La part des immeubles de bureaux inoccupés qui entre en considération est estimée à moins de 20 %. Une analyse approfondie de la faisabilité technique et financière du projet de reconversion est donc rapidement nécessaire. Les questions suivantes occupent notamment une place centrale dans cette analyse :

  • Le logement constitue-t-il le bon produit au bon endroit ?
  • Les prescriptions de l’urbanisme autorisent-elles de l’habitat ?
  • Le bâtiment peut-il être acquis à un juste prix ?
  • Les caractéristiques du bâtiment permettent-elles une reconversion en logement ?
  • Peut-on envisager une surface d'habitation commercialisable suffisante ?
  • Le gain de temps potentiel est-il supérieur à une éventuelle optimisation en cas de reconstruction ?

Alors que jusqu'à présent, la majeure partie des conversions concernait surtout les immeubles de bureaux construits entre 1960 et 1980 et situés dans les centres-villes, ce sont aujourd’hui les bureaux de la période 1980-2000 qui sont à l'honneur. Moyennant les investissements nécessaires dans les équipements de proximité et une meilleure connexion aux transports en commun, les parcs de bureaux périurbains seront également pris en considération à terme pour une reconversion en logements. La reconversion des bureaux en logements offre donc une issue possible à l'évolution et à la diminution de la demande spatiale concernant les bureaux. Elle permet de mettre en pratique la construction circulaire, de transformer des quartiers de bureaux en quartiers mixtes et de répondre au besoin de logements abordables dans des lieux facilement accessibles. Afin de rendre la reconversion vers l’habitat réversible et de ne pas perdre définitivement des localisations de bureaux, la piste des logements locatifs gérés par un seul propriétaire-investisseur est à étudier.

IDEA Consult a réalisé en 2019, à la demande d’ING, une étude « Plus de logements en Belgique grâce à la reconversion » portant une attention particulière à la reconversion des bureaux en logement :
https://www.ing.be/Assets/nuid/documents/20181015_Etude_Reconversie_FR.pdf

arrow team members
foto Lucien Kahane
Lucien Kahane
Expert Développement Territorial & Immobilier
foto Wouter Bervoets (Ph.D.)
Wouter Bervoets (Ph.D.)
Senior Expert Développement Territorial & Immobilier

IDEA Consult respecte la confidentialité de vos données personnelles.
Pourquoi utilisons-nous des cookies? Les cookies sont essentiels au bon fonctionnement du site et nous permettent d'améliorer votre expérience de navigation sur notre site. 
Cliquez sur 'Accepter' pour accepter les cookies ou cliquez sur en savoir plus.

Accepter